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フィナンシャルプランナーの「なるほど住宅ローン」

第11回「ローンの種類(4)変動金利型」

フィナンシャルプランナー

☆主な登場人物
【FPさとう】
住宅ローンが専門のファイナンシャル・プランナー
【佐々木さん】
これから住宅購入をしようと考えて、FPさとうの事務所に相談にきたお客様。
 職業 : 会社員 年齢 : 35歳
 家族構成 : 奥さま、長男(5歳)、長女(3歳)

佐々木さん:
住宅ローンの種類はたくさんあって、どれが良いかわからないですね。
FPさとう:
そうですね。結局のところ将来の金利は誰にも予測できないので、どのローンが得かということは誰にもわからないんです。 一般的には、低金利や金利が上昇局面では長期の固定金利、高金利や金利下降局面では短期の変動金利が有利だと考えられます。
佐々木さん:
短期の変動金利というと・・・固定期間 3年のローンのことですか?
FPさとう:
実はもっと期間が短いローンもあるんですよ。半年で金利の見直しが行われる変動金利型の商品です。 ( 銀行によっては毎日金利が見直される商品もあります。 )
佐々木さん:
半年で金利が見直されるんですか!? ということは支払額も半年ごと変わるんですか?
FPさとう:
金利は半年ごとに見直されるんですが、支払金額は5年間変わらないんですよ。
佐々木さん:
金利が変わっても支払い金額が変わらないってどういうことですか?

例 . 借入金額2000万円 返済期間30年のイメージ

回数 返済金額 元金充当金額 利息充当金額 残高 利率
1 69,025 44,025 25,000 19,955,975 1.5%
2 69,025 44,080 24,945 19,911,895 1.5%
( 中略 )
6 69,025 44,301 24,724 19,735,023 1.5%
7 69,025 27,910 41,115 19,707,113 2.5%
( 中略 )
61 81,304 43,509 37,795 18,098,060 2.5%
FPさとう:
上記の表のように、7回目の支払から金利が 2.5% になりますが返済額は変わりません。返済額が変わるのは5年目 ( 61回目 ) からになります。
佐々木さん:
7回目から元金に充当される金額がだいぶ少なくなりますね・・・
FPさとう:
そうなんです。金利が高くなることで利息に充当される金額が多くなりますので、その分元金に充当される分が少なくなるんです。
佐々木さん:
それは困りますね。 支払額も5年後からは支払額が1万円以上も多くなるんですね。 支払額が1.5倍くらいになることもあるんですか?

FPさとう:
『 1.25 倍ルール 』 というのがあるので、 以前の支払額の 1.25倍までしか返済額は変動しません。 上記の場合 69,025円 × 1.25 = 86,281円ですので、 上限は 86,281円です。本来の支払額がそれ以上になってしまった場合、その分元金が減らなくなってしまいます。もしも毎回の支払額よりも利息充当金額が大きくなってしまうと『未払利息』が発生して、残金が増えることもありえます。
佐々木さん:
それは大変ですね・・・さとうさんは商品には必ずメリットとデメリットがあると言いますが、変動金利型もいいところってあるんですか?
FPさとう:
もちろんありますよ(笑) 一般的に長期固定金利の商品よりも金利が低めに設定してありますので、今の金利が今後も変わらない場合はお得な商品と言えるかもしれません。

佐々木さん:
今後ってことは、30年とか 35年金利が 変わらない場合と言うことですか?
FPさとう:
いいえ、そんなに長くなくても大丈夫ですよ。 10年~15年程度今の金利が続くと考えるなら、 検討しても良いかも知れませんね。 これから金利が下がる場合も、いち早く安い金利が適用されるので有利ですよ。
佐々木さん:
なるほど。いろいろな考え方があるんですね。 でも、損得勘定を考えても余計にわからなくなってしまいますね。
FPさとう:
そうですね。結局、未来はどうなるかわかりませんからね。
佐々木さん:
やっぱり、家族の未来を考えて住宅ローンを考えるのが良さそうですね。