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フィナンシャルプランナーの「なるほど住宅ローン」

第14回「住宅ローンのメンテナンス2」

フィナンシャルプランナー

☆主な登場人物
【FPさとう】
住宅ローンが専門のファイナンシャル・プランナー
【佐々木さん】
これから住宅購入をしようと考えて、FPさとうの事務所に相談にきたお客様。
 職業 : 会社員 年齢 : 35歳
 家族構成 : 奥さま、長男(5歳)、長女(3歳)

FPさとう:
もう一つの繰上返済“返済額軽減型”についてお話しますね。
佐々木さん:
返済額軽減ということは・・・月々の返済が楽になるんですか?
FPさとう:
流石!佐々木さん。その通りです。 繰上返済することで、月々の返済額を減らすのが“返済額軽減型”の特徴です。
  返済期間 月々の返済額 利息軽減効果
期間短縮型 短くなる 変わらない 大きい
返済額軽減型 変わらない 少なくなる 期間短縮型よりは小さい
佐々木さん:
なるほど表にして比較すると分かりやすいですね。
FPさとう:
繰上返済の効果がイメージできるように、具体例で見ていきますね。

返済額軽減型の繰上げ返済具体例

FPさとう:
100万円はすべて元金に当てられるので、元金が100万円減ります。(青い部分) 元金が100万円減るので当然利息も減ります。減った分の利息は約42.3万円(赤い部分) になります。
佐々木さん:
期間短縮型よりは少ないけど、約42万円も利息を節約できるんですね。 こっちの繰上返済もなかなかいいですね。
FPさとう:

そうなんですよ。なかなかいいでしょ! 総支払額が142.3万円減るわけですから・・・・ 142.3万円を残りの期間(25年)で割ると4,743円になります。
☆142.3万円÷25年(残りの返済期間)≒4743円
これは月々の返済が4743円少なくなるということなので、
☆84,668円-4743円=79,925円
毎月の返済額は4743円減って、79,925円になります。
佐々木さん:
なるほど、トータルで142万円減るから、その分を毎月の返済額に割り振ると 4743円減って月々の支払額が79,925円になるということですね。
FPさとう:
佐々木さん冴えてますね。その通りです。 利息の節約では期間短縮型の方が有利なのですが、返済額軽減型は繰上返済の効果を実感できるという特典があります。
佐々木さん:
ん??? どういうことですか?
FPさとう:
期間短縮型は毎月の返済額はかわらないわけですから、先程の例だと効果を実感できるのはローンが始まってから33年後、繰上返済をしてから22年後です。 「33年で払い終わって良かったね」ということで、効果を実感できるのはずっと先です。 ところが、返済額軽減型はすぐに毎月の返済額が少なくなるので・・・ 「月々の返済が楽になって良かったね」ということで効果をすぐに実感できるんですよ。
佐々木さん:
なるほど!利息の節約だけじゃなくて、そんな違いもあるんですね。 損得だけじゃなくて、いろんなことを考えて選択しないといけないですね。 住宅ローンのメンテナンスってなかなか奥が深いですね~
FPさとう:
そうですね。期間短縮型と返済額軽減型では手数料が違う銀行もありますから、そのへんも憶えておくといいかもしれませんよ。 次回は“借り換え”について考えてみましょう。
佐々木さん:
えっ? まだあるんですか! 頭が混乱しそうですよ。
FPさとう:
大丈夫ですよ。そんなに難しくありませんから たとえて言うと、借り換えはスーパーの特売のハシゴみたいなものですから(笑)
佐々木さん:
特売のハシゴ? なんだか面白そうですね。